Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de viviendas.

La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha presentado en el  Consejo de Ministros  un Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de duración del contrato, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio.

Con este Anteproyecto de ley, que introduce modificaciones enla Ley29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y enla Ley1/2000, de Enjuiciamiento, de 7 de enero, (LEC) se busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.

 Los cambios que se  introducen servirán para reformar aquellos elementos del marco jurídico actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda en alquiler.

Principales propuestas relativas a la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

A) Priorización de la voluntad de las partes

Situación actual

• Actualización de la renta con el Índice de Precios de Consumo.
• Derecho irrenunciable de adquisición preferente por el arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años.

Medidas

• Las partes podrán pactar la actualización de la renta.
• Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho         de adquisición preferente. En ausencia de pacto, sigue vigente el derecho.

B) Flexibilización de la duración del contrato

Situación actual

• Plazo de prórroga obligatoria de los contratos: 5 años.
• Plazo de prórroga tácita de los contratos: 3 años.

 Medidas

• Reducción del plazo de prórroga forzosa de los contratos a 3  años.
• Reducción del plazo de prórroga tácita de los contratos a 1 año.
• La actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años.

C) Potestad de desistimiento del arrendatario

Situación actual

• En los contratos de duración pactada superior a 5 años, el inquilino puede desistir cuando hayan pasado 5 años y lo comunique con 2 meses de antelación.
• En los contratos de duración inferior a 5 años, el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada.

 Medidas

• Con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación.

 D) Potestad de recuperar la vivienda por el propietario

 Situación actual

• El dueño sólo puede recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato.

 Medidas

• El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato. Preaviso de 2 meses.

 E) Reforzamiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario

Situación actual

• En los contratos de duración inferior a 5 años: el comprador está obligado a  mantener al inquilino hasta los 5 años (esté o no esté inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro dela Propiedad)
• En los contratos de duración superior a 5 años:

–         Si no están inscritos, el comprador  debe mantener al inquilino hasta los 5 años

–         Si está inscrito, el comprador debe mantener al inquilino por la totalidad del plazo del contrato

Medidas

• El comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro dela Propiedad(Continúa sin ser obligatoria la inscripción registral)
• El comprador de una vivienda con contrato de alquiler no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad

Propuestas relativas a la modificación de la Leyes procesales:

A) Siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

B) Se crea además un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

C) Se pretende adoptar todo un conjunto de medidas de agilización de los procesos en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones.

D) La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso. Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

E) Por otra parte, se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago  de rentas y la presentación de la demanda. Con esta reducción se concilian dos intereses. Se mantiene un plazo suficiente para que el arrendatario de buena fe abone lo debido antes de iniciarse ningún proceso y se reduce a la mitad el periodo de tiempo que debe transcurrir, desde el requerimiento, para que el arrendador pueda presentar la demanda.

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